建ぺい率と容積率てなに？【高崎市・伊勢崎市・太田市の建ぺい率・容積率を紹介】

建ぺい率について解説

建ぺい率（建蔽率）とは

建ぺい率とは、住宅の規模（広さ）に対する規制を示す基準のひとつで、敷地面積に対する「建築面積」の割合のことです。用途地域と都市計画の指定によって上限が定められています。

建築面積とは

建築面積とは屋根や柱、もしくは壁がある構造の建築物の面積を指します。
その建物を真上から見たときの面積を指すので、一般的には建物1階の面積が建築面積となります。ただし、2階の方が1階よりも面積が広い場合は、2階の面積が建築面積に該当します。
ざっくりと一般的に言うと、屋根の付いている部分は建築面積に含まれます。屋根が付いていなければ、建築面積に含まれません。
駐車場については、ガレージ（車庫）はもちろん、柱と屋根のみの構造の駐車場（カーポート）でも、屋根と柱があるので、建築面積に含まれるということになります。
屋根のない青空駐車場であれば、建築物ではないので、建築面積には含まれません。

建ぺい率の計算方法

上記で難しい説明をしてしまいましたが、簡単に言うと、建物を真上から見た時の敷地の面積と、そこに建築された建物面積の割合の事です！
例えば、建設地が60坪で、その地域の建蔽率が60%の場合
60坪(敷地面積)×60%(建蔽率)＝36坪(建築面積)
計算上、建築面積36坪以下の建物の建築が可能となります。

容積率について解説

容積率とは

容積率とは、住宅の規模（広さ）に対する規制を示す数値のひとつで、敷地面積に対する「延床面積」の割合のことです。用途地域と都市計画の指定によって上限が定められています。

延床面積とは

延べ床面積とは建物の各階の床面積を合計したもので、建物全体の面積を表すものとしてしばしば使用される数字です。（建物面積と表現されることも有ります。）
しかし、吹き抜けの上階部分・ベランダ・バルコニー・玄関ポーチ・屋根裏収納（ロフト）は一般的に延床面積には含まれません。

容積率の計算方法

建ぺい率と似たような規制内容ですが、大きく違うところが延床面積というところ。各フロアの床面積と敷地面積の割合が容積率です。
例えば、建設地が60坪で、その地域の容積率が200%の場合
60坪(敷地面積)×200%(建蔽率)＝120坪(延床面積)
計算上、延床面積120坪以下の建物の建築が可能となります。

用途地域とは

建ぺい率も容積率も、‟用途地域と都市計画の指定によって上限が定められています“と記述致しましたが、用途地域とは、住宅地に望ましい環境づくりや、商工業に適した地域づくりなど、それぞれの地域にふさわしい発展を促すため、都市計画法に基づいて定められています。
地域区分には大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の3つがあり、そのなかでさらに細かく分けられ、全部で12種類あります。

用途地域の種類

用途地域の違いにより、建ぺい率が異なる場合もあります。住宅に関わる用途地域は主に7種類ありますので、ご自身が建てる地域がどのような地域なのか、確認しておきましょう！

第一種低層住居専用地域

低層住宅の良好な住環境を守るための地域。床面積の合計が50m²までの住居を兼ねた一定条件の店舗や、小規模な公共施設、小中学校、診療所などを建てることができます。

絶対高さの制限があり、高さが10ｍまたは12ｍ以下となっているので、2階建て程度の戸建て住宅・アパート主体の住宅地となります。通常、コンビニも建てられない地域です。

第二種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域と同様に、低層住宅の良好な住環境を守るための地域。第二種となると、150m²までの一定条件の店舗等が建てられる為、コンビニなどの小規模な店舗などの建設も可能です。

第一種中高層住居専用地域

中高層住宅の良好な住環境を守るための地域。500m²までの一定条件の店舗等が建てられる地域です。（中規模な公共施設、病院・大学など）

高さ制限が無い為、3階建て以上のアパートやマンションが建設可能で、店舗が目立つようになります。

高さ制限は無いと言っても、北側斜線や日影規制の制限があり、採光や日当たりは確保され、建物が密集しているような事はありません。

第二種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域と同様に、中高層住宅の良好な住環境を守る為の地域です。高さ制限は無く、1500m²までの一定条件の店舗や事務所等が建てられますので、小規模のスーパー、その他やや広めの店舗・事務所などが建設可能です。

第一種住居地域

住居の環境を保護するための地域。3000m²までの一定条件の店舗・事務所・ホテル等や、環境影響の小さいごく小規模な工場が建てられます。

例として、中規模のスーパー、小規模のホテル、中小の運動施設、その他中規模の店舗等が建つ地域の為、暮らしやすい環境の所が多いです。カラオケ店やパチンコ店といった娯楽施設の建築はできません。

第二種住居地域

10000m²までの一定条件の店舗・事務所・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックス等や、環境影響の小さいごく小規模な工場が建てられます。

準住居地域

道路の沿道が設定されることが多い準住居地域。第二種住居地域で建築が可能とされている建物と、自動車関連の施設や客席面積が200平米以下の映画館などが建てられます。

建ぺい率と容積率の調べ方

建ぺい率と容積率は、不動産業者が土地情報としてチラシやインターネットに記載・公開していることがほとんどです。しかし、親族が所有している土地を譲ってもらう方で、建ぺい率と容積率が分からないという方は、自分で調べることも可能です。市役所などの都市計画課に問い合わせしてみてください。
また、「都市計画図」と呼ばれる、用途地域や建ぺい率などが記載された図が、行政によってインターネット上に公開されていることもあるので、一度検索してみることもオススメです。

伊勢崎市の容積率と建ぺい率

人気の宮子町や連取町近辺は容積率200%・建ぺい率60%という地域が多いです。
伊勢崎スマーク近辺のあずま地域も同様です。
第一種低層住居専用地域：80%：40%
第二種低層住居専用地域：100％：50％
第一種中高層住居専用地域：200％：60％
第二種中高層住居専用地域：200％：60％
第一種住居地域：200％：60％
第二種住居地域：200％：60％
準住居地域：200％：60％

高崎市の容積率と建ぺい率

第一種低層住居専用地域：80~100%：40~50%
第一種中高層住居専用地域：100~200%：50~60%
第二種中高層住居専用地域：100~200%：50~60%
第一種住居地域：200％：60％
第二種住居地域：200％：60％
準住居地域：200％：60%
※地域によって指定容積率と建ぺい率が異なります。詳しくは都市計画課にてお調べください

太田市の建ぺい率と容積率

太田市では、太田イオンも近くの人気の龍舞町近辺を含む大半が容積率200%・建ぺい率60%という地域です。

第一種低層住居専用地域：80％：40％
第一種中高層住居専用地域：100~200%：50~60%
第二種中高層住居専用地域：200％：60％
第一種住居地域：200％：60％
第二種住居地域：200％：60％
準住居地域：200％：60％

まとめ

建ぺい率・容積率とは、一言でいえば、「この敷地については、このサイズまでの建物なら建築してもいいですよ」という指標です。
なんでそんな規制があるの？と思う方もいらっしゃるかと思いますが、もし、建ぺい率や容積率の上限が何も決められていなかったとしたら、広大な平屋や高層の住宅など、みんなが好きなように建物を建て、都市計画や景観を無視した建物が乱立してしまうことになります。
建ぺい率や容積率には、そんな滅茶苦茶な街並みが作られないように規制する、とても大切な役割があるのです。
これから建設する土地に、希望する建物が建てられるのか、簡単な計算である程度把握しておきましょう！
今回はざっくりと表面的な解説でしたので、ご不明点は土地購入の不動産業者や、工務店やハウスメーカーの設計士の方に相談してみてください。

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